Bilindiği üzere 05 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi kapsamında, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu yazımızda, kira davalarında arabuluculuk dava şartı konusu incelenecektir.

Arabuluculuk Nedir?

Arabuluculuk, birçok hukuk sistemine göre uyuşmazlık çözme sürecinde kullanılan alternatif bir uyuşmazlık çözme yöntemidir. Bu yöntemde, taraflar uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmek yerine bir arabulucu veya arabulucu kurumu aracılığıyla çözmeye çalışırlar. Arabuluculuk, genellikle daha hızlı, daha düşük maliyetli ve daha az resmi bir yol olarak kabul edilir.

Arabuluculuk, birçok farklı türde uyuşmazlığın çözümü için kullanılabilir, özellikle ticaret, aile, iş ilişkileri ve diğer alanlarda yaygın bir şekilde uygulanır. Arabulucular, taraflara nesnel ve tarafsız bir perspektif sunarlar ve taraflar arasındaki iletişimi kolaylaştırarak anlaşmazlıkların dostane bir şekilde çözülmesine yardımcı olurlar.

Türkiye’de tarafların kendi tercihi ile başvurdukları ihtiyari arabuluculuğun yanı sıra, dava şartı arabuluculuk yani zorunlu arabuluculuk yöntemi bulunmaktadır. Kanun’da belirtilen hallerde, taraflar doğrudan mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurmalı ve arabulucu süreci neticesinde anlaşmama durumu halinde dava açmalıdır.

Kira davalarında zorunlu arabuluculuk var mıdır?

05 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. İlgili Kanun gereği 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit ve tahliye davalarında öncelikle arabulucuya başvurulması, arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava açılması gerekmektedir. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması halinde, dava, dava şartı yokluğundan reddedilmektedir.

Hangi Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı Vardır?

Kira tespit ve tahliye davalarında öncelikle arabulucuya başvurma zarureti bulunmaktadır. Bu kapsamda, bazı örneklerle hangi davalarda zorunlu arabulucuya başvurulması gerektiği aşağıda ifade edilmiştir. Zorunlu arabulucuya başvurma durumu, aşağıdaki hallerle sınırlı değildir.

• 5 yıl geçtikten sonra açılan kira tespit davasından önce
• Kiracının kirasını ödememesi sebebiyle açılacak tahliye davalarından önce,
• Kira bedelinin belirlenmesi için açılacak tespit davasından önce,
• Anahtar teslime ilişkin uyuşmazlıklardan önce
• Kiralanan mülke kiracı tarafından zarar verilmesi halinde açılacak davadan önce

Bu kapsamda, kira sözleşmesinden doğan neredeyse her davada, dava açmadan önce zorunlu arabulucuya başvurulmalıdır.

Kiraya dayalı icra takiplerinden önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

Hayır, icra takibi öncesinde arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat, icra takibine itiraz edilmesi durumunda açılacak davalar arabulucu şartı içerisindeyse öncelikle arabulucuya başvurulmalıdır.

Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa ne olur?

Taraflar, arabulucu süreci sonunda anlaşma sağlanayamazsa, arabulucu tarafından bir anlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Bu anlaşmazlık tutanağı ile birlikte dava açılabilir.

Arabulucuda anlaşılması halinde karar icra edilebilir mi?

Arabulucu sürecinde tarafların anlaşması halinde, anlaşma tutanağında tarafların avukatının imzası bulunuyorsa, bu tutanak doğrudan icraya konulabilir. Yani, esasında ilam niteliğindedir.

Örneğin, ev sahibi tarafından 5. Yılını dolduran kiracıya kira tespit davası açmak istediğini düşünlelim. Bu durumda öncelikle arabuluculuğa başvurması gerekmektedir. Arabulucu aşamasında, tarafların 10.000 TL kira ödenmesi için anlaşması halinde; kiracının artık bu kira bedelini ödemesi gerekir. Aksi taktirde ev sahibi tarafından kiracı aleyhine icra takibi başlatılabileceği gibi tahliyesi de istenebilir.

Detaylı bilgi için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.

Kira davalarında arabuluculuk yazısı ilk önce İz Partners İzmir Avukatlık - Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.

Bugünkü yazımızda, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi ve bunun en hızlı şekilde hangi hukuki yolla yapılabileceği incelenecektir. Uygulamada, temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesi olarak bilinen yöntem detaylarıyla izah edilmeye çalışılacaktır. Temerrüt nedeniyle tahliyenin, iki haklı ihtar ile tahliyeden farkı ve hangisinin daha avantajlı olduğunun üzerinde durulacaktır.

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Bilindiği üzere, kira sözleşmesi kapsamında kiracıların borcu, belirlenmiş olan kira bedelini zamanında ve eksiksiz olarak kiralayana ödemektir. Bu bağlamda, genellikle kira sözleşmeleri içerisinde, kira bedeli ve kira bedelinin en geç hangi tarihe kadar ödenmesi gerektiği belirlenmektedir.

Kiracının, kira sözleşmesinde belirlenmiş olan kira bedelini zamanında ödememesi halinde temerrüde düşmüş olmaktadır. Bu durumda kiralayanın izleyebileceği hukuki yollar aşağıdaki şekildedir:

Kira Bedelinin Ödenmesi İçin Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibinin Başlatılması

Kiraya veren, kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, tahliye talepli olarak icra takibi başlatabilir.

İcra takibinde düzenlenen ödeme emrinde, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 günlük sürede ödeme emrine itiraz edilebileceği, 30 gün içerisinde icra takibine konu kira borcunun ödenmesi gerektiği bildirilmelidir. Bu durumda, icra takibine konu ödeme emrinin kiracıya tebliği ile birlikte 30 gün içerisinde icra takibinde belirtilen borcun tamamının eksiksiz olarak kiracı tarafından ödenmesi gerekmektedir.

İcra takibi başlatılması halinde karşılaşılabilecek durumlar aşağıda özetlenmiştir.

1. Kiracı, 7 günlük süre içerisinde icra takibine itiraz etmez ve 30 günlük süre içerisinde takibe konu tüm borcu eksiksiz olarak öderse tahliye davası açılamaz ve kiracı tahliye edilemez. Fakat, bu durum bir haklı ihtar yerine geçer.
2. Kiracı, 7 günlük süre içerisinde icra takibine konu ödeme emrine itiraz eder ve 30 günlük süre içerisinde tüm borcu eksiksiz şekilde öderse yine tahliye davası açılamaz. Fakat bir haklı ihtar yerine geçer.
3. Kiracı, 7 günlük süre içerisinde icra takibine konu ödeme emrine itiraz eder fakat 30 günlük süre içerisinde tüm borcu eksiksiz olarak ödemezse, kiraya veren alacaklı tarafından itirazın kaldırılması ya da itirazın iptali davası açılabilir. Bu davanın sonucuna göre kiracı tahliye edilebilir. Kiraya veren isterse, sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, 30 günlük sürenin geçmiş olması ve bu süre içerisinde kiracının borcunu ödememiş olmasıdır. Eğer kiracı 30 günlük süre içerisinde takibe konu borcunu öderse, bu durumda temerrüt sebebiyle tahliye davası açılamaz. Fakat, kira sözleşmesinde belirtilen sürede kira borcu ödenmediği ve icra takibi başlatılması akabinde kira borcu ödendiği için, icra takibi bir haklı ihtar yerine geçmektedir.

Kira Bedelinin Ödenmesi İçin Öncelikle İhtar Gönderilmesi ve Akabinde Temerrüt Sebebiyle Tahliye Davasının Açılması

Kiraya veren, ilamsız icra takibi başlatmadan da kiracıyı temerrüde düşürebilir ve sonrasında temerrüt sebebiyle tahliye davası açabilir. Eğer kiracı kirasını zamanında ve eksiksiz olarak ödemezse, kiracıya bir ihtarname gönderilerek, 30 gün içerisinde kira borcunu ödemesi gerektiği, aksi taktirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davasının açılacağı ihtar edilmelidir. Noter yolu ile ya da iadeli taahhütlü posta ile bu ihtarname keşide edilebilir. Noter yolu ile gönderilen ihtarname, ispat açısından kolaylık sağlayacaktır.

Kiracı 30 gün içerisinde kira borcunu eksiksiz olarak ödemezse, sulh hukuk mahkemesinde temerrüt sebebiyle tahliye davası açılabilir. Bu dava neticesinde, kiracının kira borcunu ödemediğine kanaat getirilirse, kiracının tahliyesine karar verilecektir. Bu karar neticesinde, ilamlı icra yolu ile kiracının tahliyesi talepli takibin başlatılması gerekmektedir.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, gönderilen ihtarnamede 30 günlük sürenin açık bir şekilde belirtilmesidir. Aksi taktirde, temerrüt sebebiyle tahliye davası reddedilecektir.

İki Haklı İhtar Sebebiyle Kiracının Tahliyesi 

Türk Borçlar Kanunu’nun 352/2. Maddesinde iki haklı ihtar sebebiyle tahliye düzenlenmiştir. İlgili düzenlemeye göre, kiraya verenin bir kira sözleşmesi dönemi içerisinde kiracıya kira bedelini ve yan giderleri ödememiş olması sebebiyle iki haklı ihtar göndermesi durumunda; kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Bu durumda, kira sözleşmesinin 20.03.2022 tarihinde 1 senelik olarak başladığını varsayalım. Bu kira dönemi içerisinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilmesi halinde, 20.03.2023 tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde yani 20.04.2023 tarihine kadar tahliye davasının açılması gerekmektedir. Süresinde açılmayan dava reddilecektir.

Ayrıca, bu yazıda belirtilen haller de haklı ihtar olarak kabul edilmektedir. Yani, kiraya veren tarafından kiracıya aynı kira sözleşmesi döneminde kira borcunun ödenmemiş ya da eksik ödenmiş olması sebebiyle ihtar gönderilmesi ya da icra takibinin başlatılması bir ihtar niteliğindedir. Aidatların ya da diğer yan giderlerin de ödenmemiş olması aynı şekilde kira borcunun ödenmemesi anlamında gelmektedir.

Kira hukukundan kaynaklı icra takipleri ve davalar detaylı düzenlemeleri tabi durumlardır. Bu nedenle, alanında uzman İzmir Kira Avukatından destek alınması, hak kaybına uğranılmaması açısından faydalı olacaktır.

YARGITAY KARARLARI

Temerrüt sebebiyle tahliye davasının, 30 günlük süre sonunda açılması gerektiğine dair Yargıtay Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 21.03.2005 tarihli ve 2005/708 E., 2005/2444 K. sayılı kararı

“B.K. 260. maddesi gereğince, temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracıya ödenmediği ileri sürülen aylar kiraları İçin ihtarname gönderilmesi ve otuz günlük ödeme süresi tanınması gerekir. Kiracı hakkında temerrüt nedeniyle tahliye davası açma hakkı bu otuz günlük sürenin bitiminden itibaren doğar.

Olayımızda ise; alacaklı tarafından 30.7.2004 tarihinde başlatılan icra takibinde, borçlu-kiracıya otuz günlük ödeme ve yedi günlük itiraz sürelerini içeren ödeme emri gönderilmiş ve 21.10.2004 tarihinde tebliğ edilmiştir. Borçlu-kiracının temerrüdünden söz edilebilmesi için 30 günlük süren/n bitimine kadar beklenmesi, bu süre içerisinde takip konusu alacağın ödenmemiş olması gerekir. Dava İİK.’nun 269 ve BK. 260. maddelerinde öngörülen otuz günlük süre dolmadan 3.11.2004 tarihînde açılmış olduğundan tahliye davasının reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde kabul kararı verilmesi hatalı olmuştur.”

İcra takibi akabinde, 30 günlük süre içerisinde kiracının kira borcunu ödememesi halinde, sulh hukuk mahkmesinde tahliye davasının açılabilieceği ya da itirazın kaldırılması yoluyla tahliyenin istenebileceğine dair Yargıtay Kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 29.11.2005 tarihli ve 2005/9479 E., 2005/10955 K. sayılı kararı

“Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.8.2003 başlangıç tarihli ve iki yıl sürelidir. Davacı bu sözleşmeye dayanarak davalı hakkında yaptığı haciz ve tahliye istekli icra takibinde Nisan, Mayıs, Haziran ve Temmuz 2004 ayları kiralarının süresinde ödenmemesi ve sözleşme hükmüne göre muaccel olan aylar kirasının tahsilini istemiş, Örnek 51 ödeme emri davalıya 31.7.2004 tarihinde tebliğ edilmiş, itiraz edilmediğinden takip kesinleşmiş, yasal otuz günlük ödeme süresi içerisinde borcun ödenmediği anlaşılmıştır. Bu durumda davacı llK.nun 269/a maddesine göre ihtar müddetinin bitim tarihini takip eden altı ay içerisinde İcra Mahkemesinden tahliyeye karâr verilmesini isteyebileceği gibi Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası da açabilir. Zira llK.nun 269/b-4 maddesinde alacaklının umumi hükümler dairesinde dava açmaya mecbur kalması halinde ihtarlı ödeme emrinin BK.nun 260. maddesinde yazılı ihtar yerine geçeceği ifade edilmiştir. Bu seçimlik hakkının kullanılması davacıya aittir. Bu durumda davanın açılmasında bir usulsüzlük bulunmadığından açılan davaya bakılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın görev sebebiyle reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”

İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödemelerin, iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmeyeceğine dair Yargıtay kararı

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 30.03.2009 tarihli ve 2008/14267 E., 2009/2612 K. sayılı kararı;

“İki haklı ihtar nedeniyle açılan davada tahliyeye karar verilebilmesi için, kiracının bir kira yılı içerisinde iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir. İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez. Süresiz sözleşmelerde ve kira parasının yıllık ödenmesi gereken hallerde ve bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde iki haklı ihtar oluşmaz. Kira sözleşmesinde muacceliyet koşulunun bulunması halinde, muaccel (istenebilir) hale gelen kiranın tek ihtarla istenmesi gerektiğinden, bu kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir.”

Kira Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi yazısı ilk önce İz Partners İzmir Avukatlık - Hukuk Bürosu üzerinde ortaya çıktı.