Günümüzde, konut ve iş yeri kira bedellerinde yaşanan büyük artış ve enflasyon sebebiyle kira ile ilgili davalar her geçen gün daha fazla artmakta ve önemli hale gelmektedir. Kiralanan gayrimenkulün değerinin doğru bir şekilde belirlenmesi, kira sözleşmesine uygun şekilde ödeme yapılması ve taraflar arasındaki ilişkilerin adil bir şekilde düzenlenmesi gibi konularda yaşanan ihtilaflar, kira tespit davalarının açılmasına yol açabilir. Kira tespit davası 5 yıl sonunda açılabildiği gibi bu tarihten önce de açılması mümkün olan bir davadır. Bu yazıda, kira tespit davası incelenecektir.
KİRA TESPİT DAVASI ŞARTLARI
Kira tespit davasının açılabilmesi için öncelikle yazılı ya da sözlü bir kira sözleşmesinin bulunması gerekmektedir. Konut ve iş yeri kira sözleşmelerinin herhangi bir şekil şartı bulunmamaktadır. Diğer bir anlatımla, bu sözleşmelerin yazılı bir şekilde yapılması ya da noterde yapılmış olması gibi bir şart bulunmamakla birlikte; taraflar arasında sözlü bir şekilde kira akdinin kurulmasıyeterlidir. Dolayısıyla ilk şart kira sözleşmesidir.
İkinci şart, kira tespit davası açılmasında hukuki yararının bulunmasıdır. Taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesinin bulunduğu ve kira sözleşmesi içerisinde kiranın her yeni dönemde arttırılacağı artış oranı ile birlikte belirlendiği durumlarda, kira sözleşmesinin 5. yılından önce kira tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmamaktadır. Nitekim zaten artış oranı belirlenmiştir. Fakat, kira sözleşmesinin 5. yılı doldurması halinde, TBK’nın 344/3. maddesi uyarınca kira tespit davası açmada hukuki yarar bulunduğu söylenebilir.
Hukuki yarar bulunmadan kira tespit davası açılması halinde dava reddedilir. Bu durumda, davayı açan tarafın karşı vekalet ücreti ve masrafları ödemesi gerekecektir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR?
Kira tespit davasının ne zaman açılması gerektiği Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesinde belirlenmiştir;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur”
Anılan Kanun maddesinde belirtildiği üzere bu dava kira süresi içerisinde her zaman açılabilir. Fakat, dava sonucunda verilecek kararının yeni kira dönemini etkilemesi için belirli şartlar belirlenmiştir. Bu şartlar aşağıdaki şekilde özetlenebilir:
- Yeni kira döneminden en geç otuz gün önce davanın açılması halinde mahkemece belirlenen kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
- Yeni kira döneminden en geç otuz gün önce, karşı tarafa, kira bedelinin arttırılacağını dair yazılı bildirimde bulunulması halinde yine mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
- Sözleşmede yeni kira bedelinin arttırılacağına dair bir hüküm varsa, 30 günlük süre gözetilmeksizin yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli, yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Bir örnek vermek gerekirse, taraflar arasında kira sözleşmesinin sözlü olarak 01.01.2020 tarihinde kurulduğunu düşünelim. Eğer taraflarca, kira bedelinin her sene arttırılacağı belirlenmemişse, 2021 yılı kirası için davanın en geç 31.11.2020 tarihinde açılması gerekmektedir.
Taraflar arasında yazılı sözleşme ile her sene kira döneminde kira bedelinde artış yapılacağı belirlenmiş ise, 30 günlük süre gözetilmeksizin kira dönemi içinde herhangi bir tarihte bu dava açılabilir. Dava sonucunda bir kira bedeli belirlenmesi halinde, kira döneminin 1. ayından itibaren bu artırımlı oran esas alınır. 5. yıldan önce açılan kira tespit davası neticesinde verilecek karar tüketici fiyat endeksinde oniki aylık ortalamayı geçmeyecektir.
KİRA TESPİT DAVASI 5 YIL NEDİR?
Kira sözleşmesi içerisinde, kira oranında arttırım yapılıp yapılmayacağına bakılmaksızın, kira sözleşmesinin her 5. senesinde, karar tüketici fiyat endeksinde oniki aylık ortalama ile bağlı kalmaksızın kira bedelinin, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun şekilde belirlenmesi talepli olarak dava açılabilir. Bu davanın 5. yıldan önce açılan davalar ile arasındaki en büyük farkı, hakimin yeni dönem kira bedelini belirlerken tüketici fiyat endeksinde oniki aylık ortalama ile bağlı olmamasıdır.
Her ne kadar uygulamada kira tespit davası 5 yıl olarak bilinse de, esasında bu davanın kira sözleşmesinin 5. Yılını doldurması akabinde herhangi bir kira yılında açılması mümkündür.
Bir örnek vermek gerekirse, 01 Ocak 2017 tarihinde bir yıllık olarak belirlenen kira sözleşmesi için 01 Ocak 2022 tarihinde beşinci kira yılı dolacaktır. Bu tarihten önce, tarafların altıncı yıl kirası için kira bedelinin tespiti talepli dava açması mümkündür.
KİRA TESPİT DAVASI AÇILMASI İÇİN İHTARNAME GEREKLİ MİDİR?
Kira tespit davası açılması için karşı tarafa ihtarname gönderilmesi zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat, yukarıda “kira tespit davası ne zaman açılır” başlıklı bölümde detaylı şekilde izah edildiği üzere, yeni kira dönemi için açılacak davalarda, yeni kira döneminin başlangıç tarihinden en geç 30 gün önce karşı tarafa yazılı olarak bildirilmesi halinde bu dava yeni kira dönemi içinde herhangi bir tarihte açılabilir. Dolayısıyla, yeni kira döneminden en geç 30 gün önce dava açmak istemeyen, kira dönemi içerisinde açmak isteyen tarafların karşı tarafa ihtarname gönderip durumu izah etmesinde fayda olacaktır. İhtarnamenin noterden gönderilme zorunluluğu bulunmayıp, dava aşamasında ispat açısından noter yoluyla ya da iadeli taahhütlü posta yoluyla bu ihtarnamelerin gönderilmesi önemlidir.
KİRA TESPİT DAVASINDA BELİRLENEN AYLIK KİRA BEDELİ HANGİ TARİHTEN İTİBAREN GEÇERLİ OLACAKTIR.
Kira tespit davasında belirlenen aylık kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı sorusunun cevabı, iş bu yazıda belirtilen diğer hususlar ile doğrudan bağlantılıdır. Bir örnek üzerinden gitmek, konunun daha kolay anlaşılması açısından daha faydalı olacaktır.
01 Şubat 2018 tarihli bir kira sözleşmesinin bulunduğu ve kira sözleşmesinin bir yıllık yapıldığını düşünelim. 01 Şubat 2019 tarihinden önce, kiracı tarafından kira sözleşmesi feshedilmezse kira sözleşmesi kendiliğinden 1 yıl uzayacaktır. Bu durumda, kira sözleşmesi içerisinde kira bedelinin her sene arttırılacağı belirlenmişse, 5. Yıla kadar kira tespit davası açılması mümkün değildir.
01 Şubat 2023 tarihinde kira sözleşmesinin beşincı yılı dolmaktadır. Davanın, bu tarihten en geç 30 gün önce açılması durumunda, davada belirlenecek kira bedeli, yeni kira döneminin yani 01 Şubat 2023 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Böylece, dava sonunda birikmiş bir kira alacağı meydana gelecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME
Kira tespit davasının, kiralanan taşınmazın bulunduğu ya da davalının ikamet yer adresinde bulunan sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekmektedir.
KİRA TESPİT DAVA HARCI
Kira tespit davası nispi harca tabi davalardan biridir. Harç ise, talep edilen aylık kira bedel ile mevcut kira bedeli arasındaki fark üzerinden hesaplanır. Örneğin, kira bedelinin 3.000 TL olduğu, davada yeni kira bedelinin 10.000 TL olarak istendiği durumlarda, 7.000 TL harca esas değer olacaktır. Bunun yanında dava açarken gider avansının da ödenmesi gerekecektir.
YARGITAY KARARLARI
TAŞINMAZIN KİRA TESPİT DAVASI SIRASINDA TAHLİYE EDİLMESİ DURUMUNDA, TAHLİYE TARİHİNE KADAR GEÇEN DÖNEM İÇİN KİRA BEDELİ BELİRLENMESİ GEREKTİĞİNE DAİR KARAR
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 19.09.2013 tarihli ve 2013/11275 E., 2013/12731 K. sayılı kararı
“Öte yandan davalı 02/11/2011 tarihli duruşmada taşınmazın 2011 yılı 8. Ayda tahliye edildiğini bildirdiğinden bu konuda davacının da beyanın alınarak taşınmaz tahliye edildiği takdirde tahliye tarihine kadar olan kira alacakları bakımından mahkemece belirlenen kira bedeli üzerinden hüküm kurulması gerekir”
YENİ KİRA BEDELİNİN HAK VE NESAFET İLKESİ UYARINCA BELİRLENMESİ GEREKTİĞİNE, EMSAL KİRALARIN GÖZETİLMESİ GEREKTİĞİNE DAİR KARAR
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 24.09.2014 tarihli ve 2014/8726 E., 2014/10353 K. sayılı kararında özetle;
“18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca hakim bu sınırlamayı yaparken, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete; özellikle tarafların kira sözleşmesinden bekledikleri amaçlarına uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.”
YENİ KİRA BEDELİ TESPİT EDİLİRKEN, KİRACININ, ESKİ KİRACI OLDUĞU GÖZETİLEREK EMSAL KİRALARA ORANLA İNDİRİMLİ BEDEL TESPİT EDİLMESİ GEREKTİĞİNE DAİR KARAR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.09.2022 tarihli ve 2022/5205 E., 2022/6879 K. sayılı kararında özetle;
“Dosyaya kazandırılan ve mahkemece hükme esas alınan bilirkişi heyeti raporunda; davalının dava konusu iş yerinde eski kiracı olmasının yanı sıra hak ve nesafet kuralları da gözetilmek suretiyle 23/04/2015 tarihinden itibaren aylık kira bedelinin net 27.300TL olabileceği belirtilmiş, mahkemece bu bedel üzerinden takdiren %10 hakkaniyet indirimi yapılarak, aylık kira bedelinin 24.570TL olarak tespitine karar verilmiştir.”
DAVA SONUNDA BRÜT KİRANIN BELİRLENMESİ GEREKTİĞİNE DAİR KARAR
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 26.05.2016 tarihli ve 2015/9675 E., 2016/4171 K. sayılı kararında özetle;
“Olayımızda; 01/05/2010 tarihinden itibaren kira parasının tespiti istenmiş olup, bir önceki dönem olan 01/05/2009-01/05/2010 dönemi kira bedelinin Sulh Hukuk Mahkemesinin 14/02/2011 tarih, 2010/516 E-2011/193 sayılı kararı ile net 17.978.40 TL olarak tespitine karar verilmiş ve hüküm 29/05/2014 tarihinde kesinleşmiştir. Mahkemece bir önceki dönem için tespit edilen aylık net 17.978,40 TL kira bedelinin brüt miktarı tespit edilerek, bozma ilamı doğrultusunda bu miktara endeks uygulanmak suretiyle brüt kira bedeline hükmedilmesi gerekirken, hatalı hesap yapılarak ve gerekçede bu rakama nasıl ulaştığı da denetime elverişli olarak gösterilmeden yazılı gerekçe ile karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.”
TALEP EDİLEN İLE HÜKMEDİLEN KİRA BEDELİ ARASINDAKİ FARK OLMASI HALİNDE DAVALI YARARINA KARŞI VEKALET ÜCRETİ BELİRLENMESİ GEREKTİĞİNE DAİR KARAR
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 06.04.2021 tarihli ve 2021/1596 E., 2021/3680 K. sayılı kararında özetle;
“Davalının hükmedilen vekalet ücretine yönelik temyiz itirazlarına gelince; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, vekalet ücreti olarak hükmolunur. Halen ödenmekte olan aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan miktar arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden davacı yararına, davada talep edilen aylık kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden de davalı yararına vekalet ücreti takdiri gerekirken yazılı şekilde eksik vekalet ücretine hükmedilmesi doğru değildir.”
Kira tespit davası ile ilgili danışmanlık almak istemeniz halinde iletişim bilgileri üzerinden tarafımıza ulaşabilirsiniz.
