Bilindiği üzere 05 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 37. Maddesi kapsamında, kira ilişkilerinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk şartı getirilmiştir. Bu yazımızda, kira davalarında arabuluculuk dava şartı konusu incelenecektir.
Arabuluculuk Nedir?
Arabuluculuk, birçok hukuk sistemine göre uyuşmazlık çözme sürecinde kullanılan alternatif bir uyuşmazlık çözme yöntemidir. Bu yöntemde, taraflar uyuşmazlıklarını mahkemeye gitmek yerine bir arabulucu veya arabulucu kurumu aracılığıyla çözmeye çalışırlar. Arabuluculuk, genellikle daha hızlı, daha düşük maliyetli ve daha az resmi bir yol olarak kabul edilir.
Arabuluculuk, birçok farklı türde uyuşmazlığın çözümü için kullanılabilir, özellikle ticaret, aile, iş ilişkileri ve diğer alanlarda yaygın bir şekilde uygulanır. Arabulucular, taraflara nesnel ve tarafsız bir perspektif sunarlar ve taraflar arasındaki iletişimi kolaylaştırarak anlaşmazlıkların dostane bir şekilde çözülmesine yardımcı olurlar.
Türkiye’de tarafların kendi tercihi ile başvurdukları ihtiyari arabuluculuğun yanı sıra, dava şartı arabuluculuk yani zorunlu arabuluculuk yöntemi bulunmaktadır. Kanun’da belirtilen hallerde, taraflar doğrudan mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya başvurmalı ve arabulucu süreci neticesinde anlaşmama durumu halinde dava açmalıdır.
Kira davalarında zorunlu arabuluculuk var mıdır?
05 Nisan 2023 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile kira ilişkisinden kaynaklanan kira tespit ve tahliye davalarında, dava açmadan önce arabuluculuğa başvurma zorunluluğu getirilmiştir. İlgili Kanun gereği 01 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak kira tespit ve tahliye davalarında öncelikle arabulucuya başvurulması, arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamazsa dava açılması gerekmektedir. Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması halinde, dava, dava şartı yokluğundan reddedilmektedir.
Hangi Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk Şartı Vardır?
Kira tespit ve tahliye davalarında öncelikle arabulucuya başvurma zarureti bulunmaktadır. Bu kapsamda, bazı örneklerle hangi davalarda zorunlu arabulucuya başvurulması gerektiği aşağıda ifade edilmiştir. Zorunlu arabulucuya başvurma durumu, aşağıdaki hallerle sınırlı değildir.
- 5 yıl geçtikten sonra açılan kira tespit davasından önce
- Kiracının kirasını ödememesi sebebiyle açılacak tahliye davalarından önce,
- Kira bedelinin belirlenmesi için açılacak tespit davasından önce,
- Anahtar teslime ilişkin uyuşmazlıklardan önce
- Kiralanan mülke kiracı tarafından zarar verilmesi halinde açılacak davadan önce
Bu kapsamda, kira sözleşmesinden doğan neredeyse her davada, dava açmadan önce zorunlu arabulucuya başvurulmalıdır.
Kiraya dayalı icra takiplerinden önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?
Hayır, icra takibi öncesinde arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmamaktadır. Fakat, icra takibine itiraz edilmesi durumunda açılacak davalar arabulucu şartı içerisindeyse öncelikle arabulucuya başvurulmalıdır.
Arabulucuda anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Taraflar, arabulucu süreci sonunda anlaşma sağlanayamazsa, arabulucu tarafından bir anlaşmazlık tutanağı düzenlenir. Bu anlaşmazlık tutanağı ile birlikte dava açılabilir.
Arabulucuda anlaşılması halinde karar icra edilebilir mi?
Arabulucu sürecinde tarafların anlaşması halinde, anlaşma tutanağında tarafların avukatının imzası bulunuyorsa, bu tutanak doğrudan icraya konulabilir. Yani, esasında ilam niteliğindedir.
Örneğin, ev sahibi tarafından 5. Yılını dolduran kiracıya kira tespit davası açmak istediğini düşünlelim. Bu durumda öncelikle arabuluculuğa başvurması gerekmektedir. Arabulucu aşamasında, tarafların 10.000 TL kira ödenmesi için anlaşması halinde; kiracının artık bu kira bedelini ödemesi gerekir. Aksi taktirde ev sahibi tarafından kiracı aleyhine icra takibi başlatılabileceği gibi tahliyesi de istenebilir.
Detaylı bilgi için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
