Bu yazımızda, kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, tapuya şerh edilen kira sözleşmesinin önemi hakkında bilgi paylaşılacaktır. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının kira sözleşmesinden doğan haklarını üçüncü kişilere karşı koruyan çok önemli bir müessesedir. Ev sahibim evini satıyor, yeni ev sahibinin beni evden çıkartmasını nasıl engelleyebilirim? Gibi sıklıkla sorulan soruların cevabı da kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinde yatmaktadır.
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi nedir?
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kira ilişkilerinin taşınmaz mal (gayrimenkul) üzerindeki kayıtlarda yer almasını sağlamak amacıyla tapu sicilinde yapılabilen bir işlemdir. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının taşınmazı kiralamış olduğunu ve kiracının kiracı olduğunu resmi olarak belgelemek için kullanılır.
Kira sözleşmesinin tapuya şerhinin dayanağı nedir?
Kira sözleşmesinin tapuya şerhinin iki yasal dayanağı bulunmaktadır:
- Türk Borçlar Kanunu 312: “Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir”
- Türk Medeni Kanunu 1009: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerhedilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir.
İlgili maddeler kapsamında, bir kira sözleşmesinin tapuya şerh edilebileceği anlaşılmaktadır.
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin önemi nedir?
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesinin en önemli sebebi, konut ve çatılı iş yeri kiralarında yeni malikin TBK 351/I’e dayanarak gereksinim nedeni ile kira sözleşmesini feshetmesini engellemektir.
Bilindiği üzere, kira sözleşmesi devam ederken, mülk sahibi ilgili taşınmazı başka bir kişiye satarsa, evin yeni maliki Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi kapsamında belirtilen süre içerisinde ihtarname göndererek ve dava açarak kiracıyı tahliye edebilir. Fakat, eğer kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse, bunu bilerek satın alan yeni malikin TBK’nın 351. Maddesi kapsamında tahliye davası açması söz konusu değildir. Bu durumda kiracıya büyük bir avantaj sağlamaktadır.
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi TBK 350 kapsamında tahliyeyi engeller mi?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kiraya verenden kaynaklanan sebeplerle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi durumunu düzenlemektedir. Bu sona erme durumu bazı şartlara bağlanmıştır.
- Malikin kendisinin ve Kanun’da belirtilen yakınlarının gereksinimi
- Kiralananın yeniden inşası, onarımı vb. durumlar
Bu durumların oluşması halinde, kiraya veren belirli süreli kira sözleşmesinde sürenin sonunda; belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemleri dikkate alınarak kira sözleşmesi feshedilebilir.
Peki, kira şerhi yeni kiraya verenin TBK 350 kapsamında açacağı gereksinim sebebiyle tahliye davası açabilir mi? Doktrindeki baskın görüş, kira şerhinin TBK 350 kapsamında açılacak gereksinim sebebiyle tahliye davasının açılamayacağı görüşündedir. Fakat aksi yönde görüşlerin de bulunduğunu belirtmekte fayda vardır.
Kira şerhi nasıl konulur?
Kira şerhinin konulabilmesi için kira sözleşmesinin taraflarının birlikte tapuya giderek kira sözleşmesini tapuya şerh edilmesi yönünde talepte bulunmaları gerekmektedir.
Kira sözleşmesi içerisinde taraflardan her birinin kira sözleşmesinin tapuya şerh edilebileceğine dair hüküm varsa, her iki tarafa ihtiyaç olmadan da kira sözleşmesi tapuya şerh edilebilir.
Kira şerhi, kira sözleşmesinin süresi kadar konulabilir. Örneğin, kira sözleşmesi 1 yıllık yapıldıysa, kira şerhi ancak 1 yıl olarak konulabilir. Fakat, kira sözleşmesinde kira şerhinin her yenileme yılında yenilenebileceğine dair hüküm bulunması halinde; kira şerhinin yenilenmesi için talepte bulunulabilir.
Kira şerhinin masrafı ne kadardır?
- Kira sözleşmesi için damga vergisi alınır. Kira sözleşmesinin yıllık tutarının binde 1.5 oranında damga vergisi alınır.
- Tapu müdürlüğü tarafından belirlenen tarifeye göre ücret alınır.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İçin Gerekli Belgeler
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi için gerekli belgeler, ülkenizin ve ilinizin tapu sicil müdürlüğü tarafından belirlenen yönetmeliklere ve gereksinimlere bağlı olarak değişebilir. Ancak genel olarak, aşağıda verilen belgeler kira sözleşmesinin tapuya şerhi için istenebilecek temel belgelerdir:
- Kira Sözleşmesi: Kira sözleşmesinin aslı veya noter onaylı kopyası gereklidir. Sözleşme, kiracının ve ev sahibinin kimlik bilgilerini, taşınmazın adresini, kira süresini, kira bedelini, ödeme koşullarını ve diğer önemli şartları içermelidir.
- Kimlik Belgeleri: Kiracı ve ev sahibinin kimlik belgeleri, genellikle nüfus cüzdanı veya pasaport gibi resmi belgelerle temsil edilir. Kimlik belgeleri, tarafların kimliğini doğrulamak için kullanılır.
- Tapu Kaydı: Taşınmazın tapu kaydı ve mülkiyet belgeleri, tapuya şerh işleminin gerçekleştirilmesi için gereklidir. Bu belgeler, taşınmazın sahibini ve üzerindeki hakları belirlemeye yardımcı olur.
- Tapu Harcı ve İşlem Ücretleri: Tapuya şerh işlemi için ödenmesi gereken harçlar ve işlem ücretleri olabilir. Bu ücretler ülkenizin ve ilinizin tapu sicil müdürlüğü tarafından belirlenen tarifeye göre değişebilir.
- Vekaletname (Opsiyonel): Taraflardan herhangi biri, bir vekaletname aracılığıyla başkasını temsil ediyorsa veya işlemi başkası adına gerçekleştiriyorsa, ilgili vekaletname gereklidir.
Bu işlemin eksiksiz şekilde tamamlanması adına bir avukata danışmanız faydalı olabilir. Bu nedenle, danışmanlık için tarafımızla iletişime geçebilirsiniz.
Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır?
- Kira şerhinin kaldırılması için kira şerhinin yapıldığı gibi öncelikli olarak tapu müdürlüğüne başvurulmalıdır.
- Kira sözleşmesinin dolması halinde kira şerhi kendiliğinden kalkacaktır.
