Bu yazımızda ipotek kaldırma meselesini inceleyeceğiz. Bu kapsamda ipotek nedir? İpotek kaldırma davası nedir? gibi soruları cevaplamaya çalışacağız. İpotek kaldırılması meselesi, alacaklı ve borçlunun anlaşamaması halinde mahkemede çözülmesi gereken bir uyuşmazlık haline gelmektedir.
İPOTEK NEDİR?
İpotek, alacak ödenmediği takdirde hak sahibine ipotek konusu taşınmazı sattırarak bedelinden alacağını elde etme yetkisi veren bir tür taşınmaz rehnidir. İpotek hakkı ilgili taşınmazın tapu sicil kayıtlarına işlenir. Alacaklı eğer borcuna kavuşamazsa icra takibi ile ipoteğin paraya çevrilmesini isteyebilir ve böylelikle ilgili taşınmaz satılarak ipotek bedeli alacaklıya ödenir. Yani ipoteğin amacı sadece alacağı güven altına almaktır.
Uygulamada genelde bankaların vermiş oldukları kredi karşılığında, kredi alacağını teminat altına almak için kredi sahibinin taşınmazları üzerine ipotek koyduğu bilinmektedir.
Türk Medeni Kanunu kapsamında 2 tür ipotek bulunmaktadır. Bunlar ana para ipoteği ve üst sınır ipoteği. Ana para ipoteği alacağın doğmuş ve miktarının belli olması halinde tesis edilen ipotek türüdür. Ana para ipoteğinde yan alacaklar ipotek bedelini aşmış olsa da aşan kısım da ipoteğe dahildir. Örnek vermek gerekirse, bankadan çektiğiniz kredi sebebiyle 200.000 TL ana para ipoteğinin tahsis edildiğini düşünelim. Borcun ödenmemesi halinde bankanın icra takibi aşması durumunda, icra takibi masrafları, karşı vekalet ücreti ve diğer masraflar, 200.000 TL’yi aşsa dahi ipoteğe dahil olacaktır.
Üst sınır ipoteğinde ise ileride doğacak ve doğması muhtemel bir alacağın teminat altına alınması durumu mevcuttur. İpoteğin teminat altına aldığı üst sınır bellidir. Dosya masrafları, karşı vekalet ücreti vb. yan giderler dahil ipoteğe konu tüm teminat ipotek akit tablosunda bellidir.
İPOTEĞİN SONA ERME SEBEPLERİ NELERDİR
İpotek asıl alaca bağlı fer’i nitelikte bir teminattır. Dolayısıyla, ipoteğin geçerliliğini devam ettirebilmesi için asıl alacağın geçerli olması gerekir. Ancak, ipotek tapu kayıtlarına işlenen bir teminat olduğu için, ipoteğin tapu sicilinden terkini sağlanmalıdır.
- İpotek alacaklısının ipoteğin kaldırılması talebinde bulunması
- İpoteğe konu taşınmazın yok olması
- İpoteğe konu taşınmazın kamulaştırmaya tabi tutulması (Ancak bu durumda ipotek hakkı, kamulaştırma bedeline geçer)
- Feragat ya da güvence altına alınmış alacağın sona ermesi,
- İpoteğin süreli olması durumunda sürenin sona ermesi
Yukarıda sayılan sebeplerin birçoğunda örneğin güvence altına alınmış alacağın sona ermesi halinde ipotek maddi anlamda sona erse de kendiliğinden tapudan terkin edilmez. Tapu kayıtlarından silinmediği sürece aynı rehin derecesinde bir başka ipotek kurulamaz.
DAVA AÇMADAN İPOTEK KALDIRMA
Kural olarak, tapu sicilinden ipotek kaldırma için için ipotek alacaklısının bu yönde yazılı bir talebinin bulunması gerekmektedir. Yani, İpotek alacaklısının tapu müdürlüğüne vereceği bir dilekçe ile ipotek kaldırılabilir.
Örnek verecek olursak, bankaya olan 100.000 TL borcunuz sebebiyle bankanın İzmir’de bulunan taşınmazınız üzerine ipotek tesis ettiğini düşünelim. Bu borcun ödenmesi ile birlikte ipoteğe konu asıl alacak ortadan kalkar. İpotek de geçerliliğini maddi anlamda yitirir. Ancak, ipoteğin tapu sicilinden terkini için mutlaka alacaklının muvafakatı ya da talebi gerekmektedir. Şekli anlamda ipotek tapu sicilinden terkin edilene kadar devam eder. Alacaklı, borcun ödenmesine rağmen ipoteğin kaldırılmasını talep etmezse artık bu aşamada mahkeme yolu ile ipotek kaldırma gerekecektir.
SÜRELİ İPOTEK MALİKİN TALEBİYLE KALDIRILABİLİR Mİ?
Kural olarak ipotek kaldırılma isteme hakkı alacaklı üzerinde olsa da, Türk Medeni Kanunu’nun 883. Maddesinde, süreli olarak kurulan ipoteğin malik tarafından kaldırılması koşulları düzenlenmiştir. İlgili madde hükmü aşağıdadır:
“İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 150/c maddesinde belirtilen şerhin konulmaması hâlinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilir.”
Bu kapsamda, sürenin sona emreis üzerine alacaklı tarafından Kanun’da belirtilen şekilde ve sürede ayrı bir şerh konulmaması halinde malikin talebi üzerine ipotek sicilden kaldırılabilir.
İCRA İFLAS KANUNU 135 UYARINCA İPOTEĞİN KALDIRILMASI
İpoteğin kaldırılması davası ya da uygulamada sıklıkla kullanılan diğer adlarıyla ipoteğin fekki, ipotek kaldırma, ipoteğin terkini davası alacaklı tarafından açılan, ipoteğin tapu sicilinden silinmesini amaçlayan bir davadır.
İpoteğin geçersizliği, sona ermesi vb. sebeplerle ipoteğin kaldırılması talepli davaya geçmeden önce, geçerli olan bir ipoteğin hangi hukuki dayanak ile kaldırılacağını inceleyelim.
İcra İflas Kanunu’nun(“İİK”) 153. Maddesinde ipotek alacaklısının gaip olması, borcu almaktan kaçınması gibi durumlarda ipoteğin terkini meselesini düzenlemiştir. İKK 153. Maddesi kapsamında ipoteğin terkini yapılabilmesi için:
- Alacaklının gaip olması ve yerleşim yerinin meçhul olması veya
- Borcu almaktan ve ipoteği çözmekten imtina etmesi
Gerekir. Bu hallerin varlığı halinde
- Alacaklı taraf icra dairesine ipoteğin kaldırılması talebini bildirir.
- İcra dairesi bunun üzerine ipotek alacaklısına bu talebi bildirerek 15 gün içerisinde daireye gelerek parayı almasını ve ipoteği çözdürmesi gerektiğini tebliğ eder.
- Bu süre içerisinde alacaklı gelmezse ya da geçerli bir sebep göstermeksizin parayı almaktan imtina eder ya da ipoteği kaldırılmazsa ve borçlu ipotek borcunu icra dosyasına yatırırsa dosya icra mahkemesine verilir
- İcra mahkemesi tarafından ipoteğin kaldırılmasına karar verilir. Yatırılan para alacaklı adına tutulur.
Yukarıda belirtilen hukuki yol ile ipoteğin kaldırılması halinde ipoteğin geçersiz olduğu, yolsuz tescil yapıldığı gibi sorunlar yoktur. Basitçe, ipotek borçlusu ilgili şartların mevcudiyeti halinde ipotek bedelini depo ederek ipoteğin kaldırılmasını sağlayabilir.
İPOTEĞİN KALDIRILMASI DAVASI
İpoteğin kaldırılması davasının kabulü için belli başlı hukuki sebeplerin mevcut olması gerekmektedir. Bu davayı açmadan önce ipoteğin, ipoteğe konu alacağın doğru bir şekilde incelenmesi önemlidir. Nitekim, nispi harca tabi olan bu davalarda karşı vekalet ücreti ve harçlar oldukça yüksek olabilmektedir. Dolayısıyla, haksız bir ipoteğin kurulduğunu düşünüyorsanız mutlaka bir avukatla hareket etmenizi öneririz.
Esasında, ipoteğin kaldırılması davasının açılması için yolsuz bir tescilin bulunması yeterlidir. Bu yolsuz tescil ise birçok farklı sebepten kaynaklanabilir. Tescil baştan itibaren yolsuz olabileceği gibi sonradan da geçersiz hale gelebilir.
İpoteğin kaldırılması için gerekli hallerin bazıları aşağıda sıralanmıştır:
- Güvence altına alınan alacağın geçersiz olması,
- Güvence altına alınan alacağın sona ermesi
- İpotek sözleşmesinin geçersiz olması,
- Malikin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin bulunmaması ya da tasarruf yetkisinin kısıtlanması,
Güvence Altına Alınan Alacağın Geçersiz Olması
İpoteğin geçerli olabilmesi için ipoteğe konu alacağın da geçerli olması gerekmektedir. Bu kapsamda, ahlaka aykırı sebeplerle meydana gelen borç geçersiz olacağından bu sebeple ipotek kurulduysa ipotek de geçersiz olacaktır. Uygulamada genellikle, muvazaalı işlemler sebebiyle tescil edilen ipoteklerin geçersizliği söz konusu olmaktadır. Örnek vermek gerekirse, alacaklılardan mal kaçırma maksadıyla bir kişinin kendi evi üzerine ipotek koydurması halinde aradaki ilişki geçersiz olacağından ipotek de geçersiz olacaktır.
Objektif kusursuz ifa imkansızlık halinde de borç ilişkisi geçersiz hale geleceğinden bu kapsamda konulmuş ipotek de geçersiz olacaktır. Bu durumda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde gündeme gelebilmektedir. Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi sebebiyle bir taşınmaza ipotek konulması halinde, sonradan ilgili arsada kaynak suyu çıkması sebebiyle ifa imkansız hale geldiğinde; sözleşme sebebiyle konulan ipoteğin de geçersiz hale gelmesi gündeme gelecektir.
GÜVENCE ALTINA ALINAN ALACAĞIN SONA ERMESİ
İpoteğe konu alacağın ödenmesi yani ifası, tarafların ibralaşması, borcun yenilenmesi, alacaklı ile borçlu sıfatının birleşmesi, ifa imkansızlığı gibi sebeplerle borç sona erebilir. Bu durumda, ipoteğin tapudan terkinini sağlamak için, eğer alacaklı taraf ile anlaşarak ipoteğin kaldırılması mümkün değilse, dava açılması gerekecektir.
İPOTEK SÖZLEŞMESİNİN GEÇERSİZ OLMASI
İpotek sözleşmesi resmi şekle tabi bir sözleşmedir. Geçerli olabilmesi için malikin talebi üzerine mutlaka tapu memuru tarafından tescili yapılması gerekir. Şekil şartına uyulmadan yapılan sözleşme geçersiz olacaktır.
Malikin yanılma, korkutma, aldatma, aşırı yararlanma gibi sebepler ile ipotek tescil ettirmesi de iptale konu olacaktır. Nitekim, ipotek sözleşmesinin temeli geçersizdir. Bunun için borçlu malikin iddiasını ispatlaması gerekecektir. Benzer şekilde ehliyetsiz biri tarafından yapılan sözleşme de geçersiz olacaktır. Örneğin, 18 yaşının altında bir kişinin ipotek tesis etmesi geçersiz olacaktır.
Malikin Taşınmazlar Üzerinde Tasarruf Yetkisinin Bulunmaması ya da Tasarruf Yetkisinin Sınırlanması
İpoteğin geçerli olabilmesi için işlemi yapan malikin tasarruf yetkisinin bulunması şarttır. Bazı durumlarda bu işlem malik adına vekaletname ile yapılır. Geçersiz vekaletname ile yapılan işlemlerin bu sebeple iptali gündeme gelebilir.
Ayrıca, aile konutu şerhi bulunan taşınmazlarda alacaklı lehine ipotek tesis edilebilmesi için eşin de icazeti gerekmektedir. Sadece bir eş tarafından verilen ipotekler bu sebeple geçersiz olacaktır.
Yukarıda sayılan tüm hallerde ispat yükü DAVACI üzerindedir. Yani davacı ipoteğin geçersiz olduğunu ispatlamakla mükelleftir.
İpotek kaldırılma davası açma süresi var mı?
İpoteğin kaldırılması davası açılması için herhangi bir zamanaşımı ya da hak düşürücü süre öngörülmemiştir. Bu dava herhangi bir zamanda açılabilir.
İpotek Kaldırılma Davası Kimler Tarafından Açılabilir?
İpoteğin kaldırılması davası hak sahibi tarafından açılabillir. Yani, ipotekli taşınmazın mevcut maliki tarafından açılması gerekir. Eski malik tarafından bu dava açılamaz. Eski malik tarafından daha önce dava açılmış ve bu sırada taşınmaz devredilmişse yeni malik davanın tarafı olacaktır.
Taşınmazda paylı mülkiyet bulunması halinde her paydaş kendi payı için bu davayı açabilir. Miras yoluyla geçmiş olan taşınmazlarda ise paylaşım yapılmadıysa elbirliği ile mülkiyet bulunmaktadır. Bu halde davanın tüm ortaklar tarafından açılması gerekir.
Bu dava ipotek alacaklısı aleyhine açılır. İpotek alacaklısı belli değilse tapu müdürlüğü taraf olarak gösterilebilir.
İpotek kaldırılma davası görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
İpoteğin kaldırılması davası malvarlığını ilgilendirdiği için görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Ancak, belli başlı hallerde özel mahkemeler de görevli olabilir. Örneğin aile konutundan kaynaklı ipoteğin kaldırılmasında görevli mahkeme aile mahkemesi olacaktır.
Asıl ilişki tüketici işlemi barındırıyorsa, bu halde açılacak davada görevli mahkeme tüketici mahkemesi olacaktır. Örnek vermek gerekirse, tüketici kredi çeken ve zamanında ödeyen bir kişinin bu kapsamda açacağı ipoteğin kaldırılması davasında görevli mahkeme tüketici mahkemesi olacaktır.
